bet36365体育在线live对市第十五届人大一次会议代表建议（议案转建议）第20170076号的答复意见
赵新文代表：
您提出的《关于严格执行国家<住宅使用说明书>制度保障人民群众群众居住安全的建议》（第20170076号）的建议收悉，感谢您对相关工作的关注及建言，现答复如下：
一、市建设房管行政主管部门一直以来严格要求开发企业做好《住宅使用说明书》的有关工作
1998年10月11日，建设部以建房〔1998〕102号印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），提出：为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称“两书”）制度。市、区两级建设房产行政主管部门根据《规定》要求，认真实施《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，加强房地产开发企业的管理，在商品住宅销售中明确质量责任、确保商品住宅质量。具体做了以下工作：
（一）《住宅使用说明书》作为房地产开发企业申请资质的要件材料之一
自《规定》实施后，我市将企业开发项目的两书及执行情况报告作为房地产开发企业申请资质时需要提交的证明材料之一，在审批过程中，对两书的内容进行审核，特别是对《住宅质量保证书》的保修年限进行严格审核，不符合要求的，要求企业修改并重新报送。
（二）《住宅使用说明书》作为《商品房买卖合同》的附件
目前我市新建商品房交易使用的合同范本是2014年由国家工商总局和住建部联合制定的《商品房买卖合同》，该合同范本要求将两书作为合同的附件，在房地产开发企业与购房人签订合同时，必须附上该项目的“两书”，让购房者了解企业对于项目的保修情况及所购住宅的使用注意事项。
（三）要求房地产开发企业在销售现场公示《住宅使用说明书》
2010年市住建局制定了《关于规范商品房销售信息公示的通知》（佛建房市[2010]2号），对商品房销售项目现场的资料公示提出了详细的规定，要求项目销售现场设置公示栏、公示台及供购房者查询用的电脑。其中，“两书”是公示台公示材料之一。该公示文件已经执行了7年，经过多次的检查督促和不断的整改完善，目前房地产开发企业已能自觉按照文件要求做好公示工作。在首次受理新建商品房项目申请预售许可时，区建设房产行政主管部门到销售现场进行公示情况指导检查已是一项常规性工作。
（四）新建商品住房交付使用时再次公示及提供《住宅使用说明书》
《规定》要求“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”住建部2010年《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）文件提出“加强预售商品住房交付和质量管理”，要求“明确商品住房交付使用条件”，对规范商品住房交付环节提出了具体的要求。为做好贯彻落实工作，降低商品房交付环节的纠纷，市住建管理局于2012年12月26日以佛建管[2012]321印发了《bet36365体育在线live关于规范新建商品房交付使用流程的通知》，要求开发企业（物业服务企业）在交付商品住房时需提供“两书”，并在交付现场设置“交房信息公示栏”进行公示。
二、在推行《住宅使用说明书》制定工作上的一些存在问题
正如赵新文代表所反映的，在“两书”的推行上，由于《规定》明确“《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商
品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。”所以一直以来，主管部门及房地产开发企业都更加注重对《住宅质量保证书》的管理，我市也有相应的模板。而就《住宅使用说明书》而言，情况就复杂很多。
一方面，住宅是至少使用几十年的产品，作为一个产品的说明书，难以对这几十年甚至过百年的整个生命周期的使用注意事项进行预测或说明。
第二方面，根据《规定》第八条《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2．结构类型；3．装修、装饰注意事项；4．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6．门、窗类型，使用注意事项；7．配电负荷；8．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9．其他需说明的问题。目前房地产开发企业提供的《住宅使用说明书》基本能包含上述内容。但由于上述内容涉及建筑、电器等专业术语，如何转化为适合多数市民日常使用的语言，这是一个很重要的问题。
第三方面，监管责任问题。由于《住宅使用说明书》涵盖内容多，在房屋生命周期不同的阶段，如新交付的质量保修期阶段；质量保修期后的几十年的日常使用阶段；若干年后有可能演变为危房的阶段。这中间涉及到开发企业、设计企业、施工企业、物业服务企业、业主等，在行政主管方面涉及勘察设计管理、建设工程质量安全监督管理、房地产市场管理、房产管理、物业管理、城市管理、供水、供电、燃气、热力、通讯、消防等部门。
三、下一步工作设想
（一） 委托专业机构设计《住宅使用说明书》范本
为规范《住宅使用说明书》的编写，我们将要求行业协会加强调研，委托专业机构编制《住宅使用说明书》范本，按照《规定》的内容要求，严格规范《住宅使用说明书》说明事项，包括以下内容：房屋及其附属设施设备的分别寿命期；房屋结构及不可改动的承重梁、柱、墙的位置；楼板单位面积额定或许可载荷；室内管线准确的空间布置及走向；电线线径或截面积及其终端的额定载荷；公共设施位置及其使用、维护指引；相关法规目录及安全警示等，并详细列明作为必要附件的文件、图纸等。通过制定范本防止遗漏，充分保障购房人的知情权。
（二）将《住宅使用说明书》连同房屋设计图纸等档案归档，进入城市建设档案库保存以备当事人查阅或复制。
（三）加强对编制《住宅使用说明书》情况的督促检查和落实
市、区两级建设房产行政部门加强对房地产开发企业编制及提供《住宅使用说明书》的情况进行监督管理。
（四）开展《住宅使用说明书》制度的宣传工作，提高购房者安全使用房屋的意识
通过网站宣传、销售现场公示、媒体专题报道等多种途径和形式对《住宅使用说明书》进行介绍与指引，提高购房者安全使用房屋的意识。
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2017年6月26日
